Recht & Behörden 📅 Februar 2026 6 Min. Lesezeit

Wohnungsübergabe: Protokoll, Tipps und Ihre Rechte

Wohnungsübergabe – Mieter und Vermieter prüfen Übergabeprotokoll

Warum ein Übergabeprotokoll Pflicht ist

Ein Übergabeprotokoll ist zwar gesetzlich nicht vorgeschrieben, aber praktisch unverzichtbar. Es schützt Sie vor ungerechtfertigten Forderungen des Vermieters nach dem Auszug. Ohne Protokoll steht im Streitfall Aussage gegen Aussage – und das endet selten gut für den Mieter.

Bestehen Sie immer auf ein schriftliches Protokoll, das von beiden Seiten unterschrieben wird. Nehmen Sie außerdem einen Zeugen mit – idealerweise jemanden, der die Wohnung vor dem Einzug kannte.

Was muss im Übergabeprotokoll stehen?

Datum und Uhrzeit der Übergabe
Namen aller Anwesenden (Mieter, Vermieter, Zeugen)
Adresse der Wohnung
Zählerstände (Strom, Gas, Wasser, Heizung) – mit Fotos!
Zustand jedes Raums: Wände, Böden, Decken, Fenster, Türen
Vorhandene Mängel und Schäden (mit genauer Beschreibung und Fotos)
Anzahl übergebener Schlüssel (Hausschlüssel, Kellerschlüssel, Briefkastenschlüssel)
Vereinbarungen über noch ausstehende Arbeiten
Unterschriften beider Parteien

Profi-Tipp

Gehen Sie systematisch Raum für Raum vor. Prüfen Sie auch: Lichtschalter, Steckdosen, Wasserhähne, Rollläden und Heizungsthermostate.

Mängel dokumentieren: Fotos mit Datum

Fotografieren Sie jeden vorhandenen Mangel – sowohl beim Einzug als auch beim Auszug. Die Fotos sollten ein sichtbares Datum haben (Smartphone-Kamera speichert automatisch Metadaten). Machen Sie Übersichts- und Detailaufnahmen.

Kratzer im Parkett oder Laminat
Bohrlöcher in Wänden und Fliesen
Verfärbungen an Wänden oder Decken
Schäden an Türrahmen oder Fensterbänken
Funktionsfähigkeit von Armaturen und Sanitär
Zustand der Silikonfugen im Bad

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Schönheitsreparaturen: Was muss ich wirklich machen?

Viele Mietverträge enthalten Klauseln zu Schönheitsreparaturen – aber nicht alle sind wirksam. Seit mehreren BGH-Urteilen gelten strenge Regeln. Generell gilt: Starre Fristenregelungen (z.B. 'alle 3 Jahre streichen') sind unwirksam.

Wenn die Klausel unwirksam ist, müssen Sie die Wohnung nur besenrein übergeben – also sauber und geräumt, aber nicht frisch gestrichen. Im Zweifel lohnt sich ein Blick in Ihren Mietvertrag oder eine Beratung beim Mieterschutzbund.

Kaution: Wann und wie zurückfordern?

Nach dem Auszug hat der Vermieter eine angemessene Frist zur Prüfung und Rückzahlung der Kaution. In der Regel sind das 3–6 Monate. Der Vermieter darf einen Teil einbehalten, wenn noch Betriebskostenabrechnungen ausstehen oder berechtigte Schadensersatzansprüche bestehen.

Fordern Sie die Kaution nach 6 Monaten schriftlich zurück
Der Vermieter muss Abzüge konkret begründen
Nicht akzeptable Abzüge: Normale Abnutzung (Laufspuren im Teppich, leichte Verfärbungen)
Bei Streit: Mieterschutzbund oder Schlichtungsstelle einschalten

Autor

David Müller

Gründer von Umzugsrabatt.de und Experte für den Umzugsmarkt seit 2014. Bekannt aus SAT.1 „Akte" als Verbraucherschützer gegen Umzugsbetrug.

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Häufige Fragen

Ist ein Übergabeprotokoll Pflicht?

Gesetzlich nicht vorgeschrieben, aber dringend empfohlen. Ohne Protokoll stehen Sie bei Streitigkeiten über Mängel oder Schäden ohne Beweis da. Bestehen Sie immer auf ein unterschriebenes Protokoll.

Wann bekomme ich meine Kaution zurück?

Der Vermieter darf die Kaution bis zu 6 Monate nach Auszug einbehalten, um eventuelle Ansprüche zu prüfen. Bei Betriebskostennachzahlungen kann ein angemessener Teil sogar bis zur Abrechnung einbehalten werden.

Muss ich Dübellöcher bei Auszug verschließen?

Normale Dübellöcher in üblicher Anzahl gelten als normaler Gebrauch. Nur übermäßig viele oder besonders große Bohrlöcher (z.B. in Fliesen) müssen fachgerecht verschlossen werden.

Was ist eine Wohnungsgeberbestätigung?

Die Wohnungsgeberbestätigung ist eine Bescheinigung Ihres Vermieters, die Sie für die Ummeldung beim Einwohnermeldeamt benötigen. Der Vermieter ist gesetzlich verpflichtet, sie innerhalb von 2 Wochen auszustellen.